17.10.2023 – Immobilier.ch
Lors d’un événement organisé par l’Association des développeurs immobiliers vaudois (ADIV), l’un des intervenants de la soirée a pris le contre-pied des analyses économiques actuelles. Explications.
Quelle fut la surprise dans l’assemblée de l’ADIV, le 26 septembre dernier, lorsque l’intervenant Michel Dominicé, associé senior de la société éponyme, affirma haut et fort: «Bien que vous pensiez qu’ils appartiennent au passé, d’ici un à quatre ans, les taux d’intérêt négatifs reviendront.»
Pour rappel, alors qu’en septembre 2022, la Banque nationale suisse (BNS) mettait fin à huit ans de spirale baissière de ses taux d’intérêt, la plupart des économistes ne pensaient alors plus jamais revoir en pratique cet outil controversé. Mais Michel Dominicé est pour sa part convaincu du contraire: «Ce n’était pas un accident historique mais quelque chose qui va devenir récurrent car il y a eu de grands changements macroéconomiques.» Parmi eux, la montée en puissance d’une économie du savoir et de la technologie ou encore la baisse durable des rendements du capital. Ainsi, d’après l’expert de chez Dominicé & Co, à un horizon de 1 à 4 ans, la Fed devrait atteindre le taux d’inflation qu’elle cherche à cibler, autrement dit 2%, ce qui impliquerait des taux directeurs de la Fed à environ 1%. Du côté de l’Europe, qui observe un taux d’inflation généralement plus bas qu’aux États-Unis (car elle épargne davantage), 1,5% d’inflation serait attendu dans la zone euro et 0,5% de taux directeur à la Banque centrale européenne.
De quoi déduire un taux d’inflation de 0,5% en ce qui concerne la Suisse et -0,5% de taux directeur à la BNS. Mais comment expliquer ce retour des taux d’intérêt négatifs? «Le franc suisse va se mettre à progresser fortement, ce que la BNS ne souhaite pas car cela accélérerait la déflation suisse. Elle voudra alors intervenir massivement sur les changes mais le bilan de la BNS ayant dépassé les mille milliards de francs, ce qui est dangereux car elle ne peut se permettre de gonfler son bilan à l’infini, la BNS n’aura alors plus qu’un seul instrument à disposition: le taux d’intérêt négatif», appuie le spécialiste. Mais sachant que de la prévision vérifiée à la théorie illusoire il n’y a qu’un pas, seul l’avenir tranchera…
Le marché vaudois se stabilise
Après deux années record en terme de transactions, le soufflé semble être retombé dans le canton de Vaud.
Cinq régies immobilières font l’état des lieux de ce début 2023.
Le marché immobilier vaudois a retrouvé un niveau similaire à avant 2020
Exceptionnelles, incroyables, extraordinaires… 2021 et 2022 auront été les années de tous les superlatifs au niveau de la vente immobilière. Le canton de Vaud n’ayant pas échappé à cette vague de transactions qui a déferlé sur le marché de la pierre, nous analysions ce phénomène dans une édition précédente (immobilier.ch News du 2 mai 2022). Les chiffres parlaient d’eux-mêmes: 200% de progression des ventes entre 2019 et 2021 pour certaines agences. Mais en ce début 2023, l’heure est à la remise en question. Le contexte faisant pâlir par son incertitude, la population est en proie au doute. Cinq grandes régies ont donc accepté de faire le point sur la situation du canton de Vaud pour nous. Éclairage.
État de l’activité et des prix
Un micromarché vaudois varié
En rentrant dans le détail du marché vaudois, comme pour les segments, une grande disparité est toujours observable en fonction de la zone géographique. Pas de changement à ce niveau-là soutient Laurence Friedli de chez Galland & Cie: «L’Arc lémanique et ses villes restent le berceau attractif du canton, la demande y est soutenue.» En fin de compte, il n’y a pas UN marché vaudois mais plusieurs comme l’indique à son tour Bernard Nicod: «L’offre, la demande et les prix varient fortement selon que l’on parle de la Côte, du grand Lausanne, du nord vaudois ou de la région Vevey-Montreux (pour ne citer qu’eux). Mais on remarque typiquement que, les conditions de vie en ville de Lausanne se détériorant, la demande est croissante dans un rayon de quelque 20 kilomètres. Surtout là où les transports publics sont développés.» Même discours pour le directeur de Naef Immobilier Lausanne, Jean-Côme Chardonnens. «Le prix pour des appartements neufs en PPE très bien situés en centre-ville atteint parfois les 15’000 francs par m2. Tandis que dans le Gros-de-Vaud ou dans le Chablais, la même typologie de bien aura un prix nettement inférieur», exemplifie-t-il. Laurent Pannatier, qui dirige Proximmo, parle quant à lui non pas de marché local mais «extra-local». Il détaille: «Il y a de fortes différences de prix au sein même des villes vaudoises, comme dans les autres cantons d’ailleurs. Mais à Lausanne, les prix peuvent doubler entre le bas et le haut de la ville.»
11.05.2023
Marché immobilier en Suisse : Une baisse des prix est-elle prévue en 2023 ? Quelles sont les perspectives pour 2023 ?
Quelles sont les prévisions attendues pour 2023 ?
Depuis plus de 10 ans, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter dans toute la Suisse.
En 2020, le marché immobilier suisse a connu une augmentation des prix de +5.5% pour les maisons et de +5.1% pour les appartements en PPE. En 2021, la hausse des prix était de +4% pour les maisons et de +3% pour les appartements en PPE.
En 2022, la hausse a continué son envolée avec +7% pour les maisons et +5% pour les appartements en PPE, et cela malgré la hausse des taux d’intérêt entrepris par la Banque nationale suisse (BNS) en juin, septembre et décembre 2022.
En 2023, les prévisions sont à la baisse avec des prix qui devraient commencer à fléchir compte tenu de la pression et de la tendance haussière des taux qui pèse sur le marché immobilier en Suisse.
Pourquoi les prix ont-ils continué d’augmenter sur le marché immobilier en Suisse jusqu’en 2022 ?
Depuis mars 2020 et le début de la crise sanitaire du Covid-19, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter pour atteindre des niveaux historiquement élevés jamais égalés jusqu’à ce jour dans toute la Suisse.
Cette hausse des prix s’explique principalement pour trois raisons :
La demande sur le marché immobilier en Suisse pour l’acquisition de logements en propriété s’est envolée depuis 2020 jusqu’à ce jour
Avec l’obligation de rester chez soi suite à la crise sanitaire du Covid-19 (semi-confinement débutée en mars 2020), la population suisse s’est rendue compte rapidement de l’importance de posséder un bien où l’on se sent bien chez soi.
Suite à ce changement de paradigme, la demande des acheteurs pour l’acquisition d’un logement en propriété a rapidement explosé. En 2021 et 2022, la demande a continué d’augmenter pour entretenir des prix historiquement élevés sur le marché immobilier en Suisse.
L’offre de biens à la vente sur le marché immobilier en Suisse reste limitée
Depuis 2020, l’offre de biens à la vente sur le marché immobilier reste très limitée dans toute la Suisse.
Avec peu de biens en vente, les prix de l’immobilier ont poursuivi leur hausse dans un marché où les biens ne sont que peu en concurrence les uns avec les autres.
Les taux ont augmenté mais restent relativement bas historiquement sur le marché immobilier en Suisse
La BNS a mentionné que les taux d’intérêt étaient en partie responsable de la forte hausse des prix de l’immobilier depuis de nombreuses années.
En effet, les acheteurs ont pu acquérir des logements en propriété à des conditions très attractives et bénéficier de taux qui n’avaient jamais été aussi bas auparavant.
Un élément supplémentaire qui a permis d’entretenir la hausse des prix sur le marché immobilier en Suisse depuis les 10 dernières années.
Cependant cette tendance haussière des prix de l’immobilier pourrait bien changer en 2023 suite au relèvement des taux d’intérêt par la BNS à trois reprises en 2022. En effet, la Banque nationale suisse a augmenté une première fois les taux en juin 2022 de 50 points de base (de -0.75% à -0.25%), en septembre 2022 de 75 points de base (de -0.25% à +0.5%) et en décembre 2022 de 50 points de base (de +0.5% à +1%). Suite à cette montée des taux d’intérêt, la demande pour l’acquisition d’un nouveau logement de la part des acheteurs a déjà commencé à diminuer sur le marché immobilier en Suisse. Avec une baisse de la demande, les prix pourraient bien fléchir en 2023.
Quelle est la situation actuelle sur le marché immobilier en Suisse en 2023 ?
Au 4ème trimestre 2022, les prix ont continué leur progression malgré un contexte marqué par la hausse des taux d’intérêt. Le prix des maisons individuelles ont augmenté de +1.4%, alors que le prix des appartements en PPE ont augmenté de +1.9%.
Sur l’année 2022, la hausse des prix étaient supérieure à +5% pour les maisons et +7% pour les appartements en PPE.
Début 2023, les prix des appartements et des maisons ont poursuivi leur hausse dans un marché où l’offre de biens à la vente reste toujours limitée et où la demande de la part des acheteurs subit actuellement un ralentissement.
En 2023, la demande de logements en propriété a sensiblement diminué en raison de l’anticipation de la hausse des coûts de financement durablement plus élevé.
Cependant avec une offre de biens à la vente qui reste toujours vraiment limitée, la baisse de la demande ne permet pas encore à ce jour d’interrompre la dynamique des prix.
Prévisions : Une baisse des prix sur le marché immobilier en Suisse est-elle prévue en 2023 ?
En 2023, le contexte économique morose (crise en Ukraine, hausse des prix de l’énergie, risque de récession) et la hausse des taux d’intérêt entrepris par la BNS en juin 2022 (+0.5%) et en septembre 2022 (+0.75%) pourrait avoir un impact baissier sur les prix de l’immobilier à l’avenir en Suisse.
Dans son dernier rapport sur la stabilité financière, la BNS évoque plusieurs points clés qu’il est important de rappeler pour 2023 :
– La BNS considère que les prix de l’immobilier sont trop élevés.
– Elle quantifie la surévaluation du marché immobilier en Suisse entre 10% à 35% selon les régions.
– Elle considère qu’une baisse pourrait se produire jusqu’à 20% selon les régions dans les années à venir en fonction de l’évolution des taux d’intérêt.
– Elle mentionne également qu’une hausse des taux d’intérêt n’entrainerait pas un effondrement des prix de l’immobilier en Suisse.
Compte tenu des éléments évoqués ci-dessus et du contexte économique actuel, les prévisions sur le marché immobilier suisse sont à la baisse avec un fléchissement des prix par rapport à 2021 et 2022.
Source: Groupe suisse immobilier
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Nouvelle hausse des taux de la BNS: quel impact sur les taux hypothécaires?
La Banque Nationale Suisse (BNS) a annoncé ce 23 mars 2023 une nouvelle hausse de son taux directeur. Le taux Saron passe de 1% à 1.5% et les taux hypothécaires à court terme, basés sur le Saron, se situent désormais dans une fourchette de 2% à 3%. Paradoxalement, les hypothèques à taux fixe ne sont pas directement impactées.
Pourquoi les banques centrales ont-elles augmenté leurs taux directeurs?
Les taux directeurs des banques centrales sont utilisés principalement pour ajuster la politique monétaire d’une devise, principalement en vue de maîtriser l’inflation. Ce taux directeur, le Saron en Suisse, sert également de base pour le calcul des taux hypothécaires à court terme.
Jeudi 16 mars 2023, la Banque Centrale Européenne (BCE) a décidé d’augmenter son taux directeur de 50 points de base, le faisant passer de 3% à 3.5%. Cette décision est la conséquence directe de prédictions d’accélération de l’inflation dans la zone Euro qui pourrait atteindre plus de 4.5% en 2023.
Aux Etats-Unis, après un pic de l’inflation à 9% en juin 2022, cette dernière a diminué pour passer à 6% en février dernier. La FED a pris la décision, lors de sa séance du 22 mars 2023, de majorer son taux directeur de 0.25%. Le taux se situe désormais entre 4.75% et 5%.
Malgré une inflation toujours élevée, la FED a décidé d’agir prudemment, probablement en lien avec les récentes turbulences vécues par certaines banques américaines, dont la Silicon Valley Bank, causées, entre autres, par une augmentation rapide des taux directeurs ces derniers mois.
En Suisse, bien que l’inflation soit toujours au-dessus des 2% espérés par le gouvernement, elle reste relativement modeste. En janvier et février 2023, elle a dépassé les 3% en glissement annuel. Toutefois, la BNS a décidé d’agir comme son voisin Européen en appliquant une augmentation de son taux directeur de 50 points de base également. Le taux Saron de la BNS passe de 1% à 1.5%.
Quelles sont les conséquences pour les taux hypothécaires?
Le taux Saron de la BNS se situant désormais à 1.5% va impacter directement les taux hypothécaires à court terme qui pourraient rapidement augmenter dans une fourchette allant de 2% à 3%.
Bien que cette hausse de taux soit – temporairement – dommageable pour les emprunteurs hypothécaires ayant opté pour une stratégie de taux à court terme, basés sur le Saron, ce phénomène ne devrait pas s’éterniser. Il est probable de voir le taux Saron se stabiliser dans l’année, voire diminuer, pour autant que l’inflation revienne à un niveau acceptable.
Paradoxalement, ce n’est pas forcément une mauvaise nouvelle pour l’évolution des taux hypothécaires à durée fixe. En effet, ces derniers ont comme base de calcul le coût auquel les prêteurs s’échangent du Franc Suisse sur les marchés financiers. Ils sont donc étroitement liés au coût auquel les gouvernements empruntent sa devise (Obligations de la Confédérations) cumulé à un surcoût relatif à la solvabilité de la contrepartie qui emprunte (risque de défaut de l’établissement qui emprunte sur les marchés financiers à un confrère, pour ensuite prêter à ses clients).
La conjoncture actuelle, ayant des perspectives de croissance limitées, couplée à une situation de stress du secteur financier, nous fait constater que le coût du franc suisse à long terme diminue. Le rendement des obligations de la Confédération Helvétique à 10 ans est devenu volatile, il est passé en dessous des 0.75% à la mi-mars, alors qu’il avait atteint plusieurs pics au-delà de 1.50% depuis le mois de juillet 2022.
Nous pouvons constater également que les courbes de taux en CHF s’inversent, ce qui parfois annonciateur de récession. C’est-à-dire que, contrairement à ce qui se produit usuellement, les emprunts à long terme sont devenus moins chers que les emprunts à court terme. Depuis le début de l’année, nous avons aperçu, à plusieurs reprises, sur le marché des capitaux des taux d’emprunts en CHF à 25 ans moins chers que le taux fixe pour des durées de 2 ans.
Quels seront les taux les plus avantageux?
Si le coût du franc suisse continue sur cette dynamique, il se pourrait que nous apercevions des taux hypothécaires à durée fixe plus avantageux que les taux hypothécaires à court terme basés sur le Saron. A suivre !
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Source de l’article: BILAN 23.03.2023