Baisse des taux d’intérêt

21.03.2025

Les loyers et les hypothèques sont-ils en train de baisser?

La Banque nationale a baissé le taux directeur de 1 à 0,5%. Voici les conséquences pour les locataires, les débiteurs hypothécaires et les épargnants.

La première décision concernant les taux d’intérêt que Martin Schlegel a prise en tant que chef de la Banque nationale suisse (BNS) est exceptionnelle: la BNS a baissé le taux directeur de 0,50 point de pourcentage. Le nouveau taux est donc de 0,50%, comme l’a annoncé la Banque centrale jeudi. Il s’agit de la quatrième baisse consécutive.

Les loyers vont-ils baisser?

Ceux qui vivent dans un appartement en location ne profitent pas encore directement de la baisse des taux. En effet, le taux d’intérêt de référence déterminant est calculé chaque trimestre sur la base du taux d’intérêt moyen pour les hypothèques nationales. Au début du mois, il a donc été maintenu à 1,75%.

Mais il ne s’en est pas fallu de peu pour qu’une baisse intervienne lors du prochain calcul du taux de référence en mars. En abaissant le taux directeur, la Banque nationale indique la tendance des taux que les taux hypothécaires suivront.

Les marchés financiers s’attendent actuellement à ce que la Banque nationale abaisse encore le taux directeur en 2025, jusqu’à 0% à la fin de l’année. Si cela devait arriver, il pourrait même y avoir une deuxième baisse du taux de référence en décembre prochain, estime Fredy Hasenmaile, économiste en chef de Raiffeisen Suisse.

Pour les locataires, c’est une bonne nouvelle. En effet, en cas de baisse du taux de référence de 0,25 point de pourcentage, les propriétaires doivent réduire le loyer de 2,9% — à condition qu’ils aient également appliqué les augmentations précédentes. Ils peuvent toutefois y ajouter 40% du renchérissement accumulé ainsi que les «augmentations générales des coûts». Une première baisse de loyer est possible au 1er juillet.

 

Cependant, pour tous ceux qui déménagent dans un autre logement en location, le loyer mensuel devrait plutôt augmenter. En effet, en raison de la pénurie de logements dans de nombreuses villes, il faut s’attendre à ce que les nouveaux loyers soient plus chers malgré la baisse du taux directeur. Contrairement aux loyers existants, les loyers des logements nouvellement mis en location ne s’alignent pas sur le taux de référence.

Les hypothèques seront-elles désormais moins chères?

Lorsque la Banque nationale baisse son taux directeur, les taux d’intérêt à court terme réagissent immédiatement. L’hypothèque Saron devient donc moins chère. Leur taux d’intérêt résulte du taux directeur actuel auquel s’ajoute une marge bancaire de 0,6 à 1 point de pourcentage.

 

Les taux d’intérêt des hypothèques fixes ont déjà glissé avant la décision sur le taux directeur. Pour les dix ans, les nouvelles baisses attendues du taux directeur jusqu’à 0% vers la fin 2025 seraient déjà intégrées dans les prix, explique Fredy Hasenmaile. «Ils ne devraient donc guère devenir moins chers, à moins qu’il n’y ait à nouveau des taux d’intérêt négatifs.»

Les prix de l’immobilier augmentent-ils?

La baisse des taux directeurs rend la propriété du logement encore plus attrayante. La demande augmente, les prix des maisons et des appartements augmentent en conséquence.

Avec la baisse des taux d’intérêt, les immeubles de placement gagnent en attractivité auprès des investisseurs au détriment des obligations. «Nous constatons déjà que des prix plus élevés sont à nouveau payés pour les immeubles d’habitation», déclare Fredy Hasenmaile. Cette tendance devrait se poursuivre l’année prochaine.

Louer ou acheter?

Louer était plus avantageux qu’acheter de mi-2022 à mi-2024. La hausse rapide des taux d’intérêt avait brièvement freiné la demande de logements en propriété. Actuellement, la propriété est à nouveau la forme de logement plus avantageuse par rapport à la location pour les nouveaux acquéreurs, si l’on tient compte de tous les frais courants tels que les intérêts, l’entretien et les effets fiscaux. Avec la baisse des taux d’intérêt, l’avantage pour ceux qui peuvent se permettre d’acheter un logement augmente.

Et qu’est-ce qui attend les épargnants?

Les banques répercuteront la baisse du taux directeur sur les comptes d’épargne de leur clientèle. Les taux d’épargne ont baissé depuis le début de l’année de 0,76 à 0,52% en moyenne — et ils vont à présent baisser davantage.

Qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs?

Ce qui compte pour les investisseurs, c’est le taux d’intérêt réel, c’est-à-dire le taux d’intérêt moins l’inflation. L’inflation a diminué, selon les prévisions, elle pourrait se stabiliser à un faible niveau l’année prochaine.

Si l’on se réfère aux obligations à dix ans de la Confédération, le taux d’intérêt réel est déjà négatif. Les placements à revenu fixe n’offrent donc plus de rendement réel. Cela stimule le goût du risque: les investisseurs cherchent de plus en plus d’alternatives plus rentables, ce qui augmente la demande par exemple d’actions, d’immobilier ou d’obligations d’entreprises à haut rendement et donc plus risquées.

Qu’est-ce que cela signifie pour le franc?

La baisse des taux d’intérêt rend les placements en francs moins attrayants, ils ont donc tendance à l’affaiblir. Mais la baisse des taux directeurs était attendue par les marchés et a donc déjà été prise en compte dans les taux de change. La plupart des prévisionnistes s’attendent à un franc légèrement plus fort l’année prochaine. La tendance des taux d’intérêt est également à la baisse dans la zone euro et aux États-Unis. L’impact de la baisse des taux directeurs sur les taux de change reste donc faible.