Valeur locative supprimée

La valeur locative est supprimée: qu’est-ce que cela signifie pour vous?

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a approuvé l’«Arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires». L’introduction d’impôts cantonaux a ainsi été décidée – et parallèlement l’abolition de la valeur locative.

29.09.2025

 

Ce que vous devez savoir :

La votation sur le projet d’«introduction d’un impôt immobilier sur les résidences secondaires» a été acceptée par le peuple et les cantons le 28 septembre 2025.

En raison de la clause d’association, il a également été décidé que la valeur locative serait supprimée après une période transitoire.

Pour les propriétaires de logements, les conséquences varient en fonction de la situation individuelle et de la mise en œuvre cantonale. Il est recommandé de se pencher suffisamment tôt sur les changements fiscaux.

 

Décision historique: la valeur locative sera bientôt de l’histoire ancienne

Après plus de sept ans de débats politiques intenses, le peuple suisse a pris une décision historique le 28 septembre 2025: le projet d’introduction d’impôts cantonaux immobiliers sur les résidences secondaires a été accepté – et par la même occasion l’abolition de l’imposition de la valeur locative.


Qu’est-ce qui a été décidé et qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires de logements?

  • La valeur locative est entièrement supprimée pour les résidences principales et secondaires utilisées par le propriétaire.
  • Parallèlement, les possibilités actuelles de déduction des coûts d’entretien, des intérêts débiteurs et des travaux de rénovation sont supprimées au niveau fédéral. Les cantons peuvent autoriser certaines déductions, par exemple pour les rénovations, parfois pour une durée limitée.
  • Les intérêts débiteurs ne pourront être déduits que de manière limitée à l’avenir: soit de manière restrictive au prorata pour les biens loués, soit dans le cadre d’une déduction spéciale pour les primo-accédants d’un bien immobilier à usage propre.
  • Les cantons ont la possibilité d’introduire un nouvel impôt immobilier pour les résidences secondaires occupées principalement par leur propriétaire. La forme concrète de cet impôt variera d’un canton à l’autre.
    • Les intérêts débiteurs ne peuvent plus être déduits que de manière proportionnelle restrictive, c’est-à-dire au prorata des biens immobiliers loués ou affermés.
    • Déduction pour les primo-accédants: CHF 10’000 max. pour les couples mariés ou CHF 5’000 pour les personnes seules la première année fiscale suivant l’acquisition du logement, puis décroissant linéairement sur dix ans

Dispositions facultatives que les cantons peuvent introduire sur une base volontaire:

  • Déduction pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement (limitée dans le temps jusqu’en 2050 au maximum)
  • Déduction pour travaux de conservation des monuments
  • Déduction pour les frais de démolition lors de la construction d’un immeuble de remplacement loué ou affermé
  • Introduction d’un impôt immobilier sur les biens en résidence secondaire à usage principalement personnel

 

Que se passera-t-il ensuite?

La mise en œuvre aura lieu après une période de transition: le Conseil fédéral la fixera prochainement. Pendant cette période, la Confédération et les cantons peuvent adapter les bases légales et mettre en œuvre l’introduction du nouvel impôt immobilier au niveau cantonal. Pendant cette période de transition, les dispositions précédentes s’appliquent. A l’issue de la période de transition, les modifications décidées entreront en force.

Après l’entrée en vigueur du nouveau système, il y aura des modifications obligatoires tant au niveau fédéral que cantonal, ainsi que des dispositions facultatives au niveau cantonal, c’est-à-dire des réglementations que les cantons pourront mettre en œuvre volontairement.

 

Changements au niveau fédéral Changements au niveau cantonal 
  • Plus aucune imposition de la valeur locative ni pour les biens à usage propre ni pour les résidences secondaires
  • Plus aucune imposition de la valeur locative ni pour les biens à usage propre ni pour les résidences secondaires
Plus aucune déduction concernant:

  • Coûts d’entretien des biens immobiliers
  • Mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement
  • Coûts de démolition en vue de nouvelles constructions de remplacement
 Plus aucune déduction concernant:

  • Coûts d’entretien des biens immobiliers
  • Les intérêts débiteurs ne peuvent plus être déduits que de manière proportionnelle restrictive (1), c’est-à-dire au prorata des biens immobiliers loués ou affermés.
  • Déduction pour les primo-accédants:(2) CHF 10’000 max. pour les couples mariés ou CHF 5’000 pour les personnes seules la première année fiscale suivant l’acquisition du logement, puis décroissant linéairement sur dix ans
  • Les intérêts débiteurs ne peuvent plus être déduits que de manière proportionnelle restrictive (1), c’est-à-dire au prorata des biens immobiliers loués ou affermés.
  • Déduction pour les primo-accédants: (2) CHF 10’000 max. pour les couples mariés ou CHF 5’000 pour les personnes seules la première année fiscale suivant l’acquisition du logement, puis décroissant linéairement sur dix ans
Dispositions facultatives que les cantons peuvent introduire sur une base volontaire:

  • Déduction pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement (limitée dans le temps jusqu’en 2050 au maximum)
  • Déduction pour travaux de conservation des monuments
  • Déduction pour les frais de démolition lors de la construction d’un immeuble de remplacement loué ou affermé
  • Introduction d’un impôt immobilier sur les biens en résidence secondaire à usage principalement personnel

    • Avec l’abolition de la valeur locative, les intérêts débiteurs ne peuvent être déduits fiscalement que de manière limitée selon la méthode proportionnelle restrictive. Cela veut dire qu’une déduction n’est possible que pour la partie de l’hypothèque qui concerne des biens immobiliers loués ou affermés. Le montant de la déduction autorisée est déterminé selon le rapport entre ces biens immobiliers et le patrimoine total en Suisse ou dans le canton concerné.

      Exemple: si une personne possède deux biens immobiliers, l’un qu’elle habite et l’autre qu’elle loue, elle ne peut déduire les intérêts passifs qu’au prorata pour le bien immobilier loué.

    • Dans le cadre des nouvelles réglementations consécutives à l’abolition de la valeur locative, une déduction pour les primo-accédants est introduite au niveau fédéral et cantonal. Cette déduction vise à faciliter l’acquisition d’un logement et s’applique la première année fiscale suivant l’achat du bien immobilier à usage propre.

      • CHF 10’000 pour les couples mariés
      • CHF 5’000 pour les personnes seules

      La déduction est ensuite réduite de manière linéaire sur dix ans.

       

      Trois questions à Fredy Hasenmaile, chef économiste Raiffeisen

      Dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas, les propriétaires de logement en profitent certes de manière très différente selon le degré d’amortissement de leur hypothèque, mais dans l’ensemble, les propriétaires de logement devraient bénéficier d’un allègement fiscal sensible avec l’abolition. La propriété du logement devient ainsi plus attractive en tant que forme d’habitation, ce qui devrait à son tour se traduire par une hausse de la demande de logements en propriété. Et cela d’autant plus que les primo-accédants continuent de bénéficier de déductions pendant 10 ans au maximum. Etant donné que le marché de la propriété du logement connaît une pénurie prononcée depuis plus d’une décennie et que l’offre est donc relativement inélastique, l’augmentation de la demande devrait en premier lieu renforcer la hausse des prix.  C’est une nouvelle réjouissante pour les propriétaires immobiliers, tandis que l’obstacle pour les futurs propriétaires continue de s’élever.



      Quelles sont les conséquences de la suppression de la déduction des frais d’entretien?

      Avec l’abolition de la valeur locative et la suppression de la déduction des frais d’entretien, on peut s’attendre à une poussée des rénovations à court terme. De nombreux propriétaires de biens immobiliers devraient mettre en œuvre leurs projets de rénovation avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation afin de profiter des derniers avantages fiscaux. Un tel «boom» de dernière minute, comme cela a déjà été le cas après l’acceptation de l’initiative sur les résidences secondaires en 2012, pourrait augmenter fortement la demande auprès des artisans et faire grimper les prix en conséquence. Cependant, à long terme, les incitations fiscales pour les travaux d’entretien diminuent, ce qui pourrait entraîner une baisse des investissements dans le secteur de la construction.



      La suppression de la déduction des coûts d’entretien devrait entraîner une plus grande différenciation des prix: les immeubles modernes bien entretenus gagneront en attrait, tandis que ceux plus anciens nécessitant des travaux de rénovation perdront de la valeur, d’autant plus que les avantages fiscaux latents disparaissent. Pour les propriétaires de tels biens, il peut être judicieux d’envisager une vente suffisamment tôt, avant que les prix du marché ne s’adaptent en conséquence.

       

      Source: Raiffeisen – 29.09.2025